昨天微信朋友圈被雷軍一個(gè)億投資you+青年公寓的消息刷了屏，大家驚呼這個(gè)項目逆天了也驚呼著(zhù)小米要殺入房地產(chǎn)行業(yè)了，業(yè)界開(kāi)始臆測you+能否用雷布斯的“小米模式”顛覆和改造房地產(chǎn)行業(yè)。那么黑馬哥來(lái)帶大家到長(cháng)租公寓的行業(yè)一探究竟。

 

 

還是從這篇來(lái)源于《邦地產(chǎn)》公眾賬號的題為《雷軍的新項目逆天了：讓你租房更便宜，還有家的感覺(jué)》的文章談起。

 

雷軍一億人民幣投資you+國際青年公寓

 

2010年，劉洋辭掉了在某知名企業(yè)的市場(chǎng)總監職位，賣(mài)掉了當年節衣縮食在上海買(mǎi)的房子，和家人重新過(guò)起了租房的生活，創(chuàng )立了you+國際青年公寓。隨后you+國際青年公寓不僅有了車(chē)庫咖啡創(chuàng )始人蘇菂的加入，同時(shí)還吸引了中國大陸著(zhù)名天使投資人、小米科技創(chuàng )始人雷軍領(lǐng)銜首輪融資1億元人民幣。

 

關(guān)注小米的人應該知道，雷軍對開(kāi)發(fā)公寓早有興趣。今年2月11日，小米手機員工“鐘雨飛”在微博發(fā)布了一條消息稱(chēng)，小米今年開(kāi)建小米公寓作為員工福利。當時(shí)無(wú)論是小米內部還是房地產(chǎn)界，都對這事滿(mǎn)懷期待。

 

但到了6月份，雷軍在微博上明確回應:“小米精力和能力有限，做不了房地產(chǎn)，請大家原諒。”

 

據文章作者采訪(fǎng)劉洋時(shí)透露，“其實(shí)雷總一直有打造小米社區的想法，他對進(jìn)軍公寓有過(guò)深思熟慮，小米還有專(zhuān)門(mén)的研究團隊在公寓市場(chǎng)做調研，但一直苦于找不到理想的項目。”

 

經(jīng)過(guò)蘇菂的牽線(xiàn)搭橋，今年8月初的一個(gè)下午，在雷軍位于北京的辦公室里，劉洋終于見(jiàn)到了這位中國投資界和互聯(lián)網(wǎng)界的名人。會(huì )談的過(guò)程異常順暢，雷軍只花了5分鐘便敲定了領(lǐng)投A輪融資的決定，并愿意擔任you+的顧問(wèn)。

 

雷軍的加入，成為you+國際青年公寓發(fā)展史上的一座里程碑。這位近幾年在中國互聯(lián)網(wǎng)圈可謂“紅極一時(shí)”的創(chuàng )業(yè)導師建議將自己已證明成功的“小米模式”方法論遷移到房地產(chǎn)行業(yè)。

 

因此，據稱(chēng)，除了實(shí)體的樓宇，you+國際青年公寓會(huì )圍繞聚集在這里的年輕人搭建一個(gè)超大的社區平臺，一旦把用戶(hù)粘性做起來(lái)，這個(gè)線(xiàn)下社區入口就能帶來(lái)無(wú)限的可能。

 

此外，入住you+的年輕人不限于創(chuàng )業(yè)者，還會(huì )有自由撰稿人、投資經(jīng)理、攝影師、法律人士、會(huì )計工作者等等，他們的專(zhuān)業(yè)知識也會(huì )給創(chuàng )業(yè)者提供幫助，you+希望能憑借這種異業(yè)資源的整合能力讓其成為國內最牛的年輕人創(chuàng )業(yè)基地。而這正和小米所擅長(cháng)的在互聯(lián)網(wǎng)上吸引粉絲、搭建社區、實(shí)現人與人連接的事情如出一轍。

 

眾人都在驚呼“長(cháng)租公寓行業(yè)”將要被顛覆，雷軍的一億人民幣和他代表的“小米模式”將這個(gè)行業(yè)推到了風(fēng)口浪尖。但雷軍的小米公寓是否真的能逆天?

 

我們首先來(lái)看看長(cháng)租公寓的業(yè)態(tài)。

 

長(cháng)租公寓的業(yè)態(tài)

 

據《中國公寓聯(lián)盟》微信公眾號文章《雷軍投了長(cháng)租公寓，這行到底咋回事? 》介紹“長(cháng)租公寓這個(gè)業(yè)態(tài)，能被稱(chēng)作“行業(yè)”，大概是在2010年至2012年期間開(kāi)始的事(雖然更早已經(jīng)有人干這個(gè)事了，但那時(shí)還沒(méi)有形成一個(gè)成熟的業(yè)態(tài))，這個(gè)期間的企業(yè)，比較多見(jiàn)的規模是兩三家店、兩三百間房上下，進(jìn)入2013年，基本上連鎖運營(yíng)模式比較成型了，這時(shí)整個(gè)行業(yè)開(kāi)始加速度發(fā)展，到現在規模達到1000間房的已經(jīng)比較多了”。

 

文章介紹 “長(cháng)租公寓分為兩種即“集中式”和“分布式”。 集中式就是拿下整棟樓(或者也有拿下一棟樓的幾層)，然后對房間進(jìn)行統一裝修，配備統一的服務(wù)，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，就是長(cháng)租版如家;分布式就是在小區里分散拿下個(gè)人房東的房源，對房間進(jìn)行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租”。

 

“集中式里面，又有不同的價(jià)位檔次，取決于兩點(diǎn)，一是租入的物業(yè)的成本，市區的貴，偏一點(diǎn)位置的便宜，二是裝修的檔次，家里裝修過(guò)房子的都知道，這是個(gè)無(wú)底洞，公寓單間二三十平，兩萬(wàn)能裝出來(lái)，十萬(wàn)八萬(wàn)也砸得下去。以公寓聯(lián)盟企業(yè)為例，中端或中高端的有上海青年匯(單間最高每月租金5000元，何光的設計水準杠杠的)、南京未來(lái)域(南京每月兩三千元，王宇也是非常有設計情懷的)、北京自如寓(多數每月四千上下)，高端的亞朵寓正在嘗試(每月達萬(wàn)元)，中低端的則屬同信投資投了的深圳協(xié)縱(深圳每月一兩千元，取了最剛需市場(chǎng)，財務(wù)指標很好)。”

 

“分布式里，首先分兩種形態(tài)，一種是整租，租進(jìn)來(lái)是三居，租出去就是整套三居，一種是合租，租進(jìn)來(lái)是三居，租出去是三四間房(一般把客廳再隔出一間來(lái))，然后又分為不同價(jià)位檔次。合租莫非也有中高端?是的，還是拿公寓聯(lián)盟的成員舉例，比如同在上海，蘑菇公寓的合租房一間多在每月3000上下，青客則是1000左右。優(yōu)客逸家在成都，合租房一間500-800的樣子，這也是昨天記者文章一個(gè)大烏龍，居然把優(yōu)客逸家和優(yōu)帕克一起歸為高端，瀑布汗啊，不過(guò)倒是給優(yōu)客劉翔做了個(gè)廣告(劉翔發(fā)誓說(shuō)他創(chuàng )業(yè)這么多年，幾家公司從沒(méi)花錢(qián)做過(guò)軟文，哈哈)。分布式整租的代表是上海的晟矅資產(chǎn)，旗下晟矅住宅服務(wù)公寓，主打都市金領(lǐng)和商務(wù)人群，均價(jià)一萬(wàn)二每月，最高月租兩萬(wàn)多”。

 

而單純從長(cháng)租公寓的經(jīng)營(yíng)來(lái)講，最重要的兩個(gè)經(jīng)營(yíng)指標，一是空置率，二是利潤率。據《中國公寓聯(lián)盟》舉例介紹“公寓聯(lián)盟里的多數企業(yè)，空置率都控制得非常棒。青年匯何光當場(chǎng)從內部QQ群下載的表格，98%-100%的出租率，晟矅住宅服務(wù)公寓聯(lián)合創(chuàng )始人全靂隨手打開(kāi)可預約房源表，空置率3%以?xún)?做了十年的公寓運營(yíng)，這經(jīng)驗這能力才造得出這業(yè)績(jì)啊，要知道他做的是月均一萬(wàn)二的高端市場(chǎng)啊)，面向低端剛需市場(chǎng)的協(xié)縱更是多數店接近100%出租率。至于利潤率，最優(yōu)秀的當屬深圳協(xié)縱了，原因也簡(jiǎn)單，高管團隊全是上市公司財務(wù)和管理出身”。

 

長(cháng)租公寓為何開(kāi)始受歡迎?

 

其實(shí)此前長(cháng)租公寓行業(yè)已經(jīng)被投資機構熱捧了。2013年，賽富投了新派公寓1.6億元，華平投了魔方公寓3000萬(wàn)美元，君聯(lián)資本投了優(yōu)客逸家A輪400萬(wàn)美元，2014年經(jīng)緯等多家機構投了優(yōu)客逸家B輪2000萬(wàn)美元，上海寓見(jiàn)得到險峰華興、聯(lián)創(chuàng )策源數百萬(wàn)美元投資，某地產(chǎn)基金投了南京未來(lái)域數千萬(wàn)元，IDG和平安投了蘑菇公寓數千萬(wàn)元，上海青年匯得到某知名在線(xiàn)旅游上市公司數千萬(wàn)元投資。

 

為什么長(cháng)租公寓行業(yè)是2010年左右開(kāi)始出現好勢頭呢?業(yè)內人士分析，認為原因有兩點(diǎn)。第一，2008年人均GDP超過(guò)3000美元，普遍的觀(guān)點(diǎn)，消費升級時(shí)代來(lái)臨。第二，年輕一代的消費需求。2010年，正是1985年生的人25歲時(shí)，畢業(yè)了剛工作不久，開(kāi)始有穩定的租房需求，而85后人在優(yōu)越的條件下長(cháng)大，是不能接受現在市場(chǎng)上的很差的居住體驗的。那么，到了更追求生活品質(zhì)的90后25歲時(shí)，也就是2015年之后，這個(gè)需求會(huì )更加強烈。鑒于消費升級大背景和年輕一代的消費需求，具有更好的居住體驗和性?xún)r(jià)比的連鎖品牌長(cháng)租公寓，一定會(huì )逐步替代傳統的租房業(yè)態(tài)，剩下只是替代速度問(wèn)題。

 

那么業(yè)內究竟怎么看You+這碼事呢?

 

在《雷軍的新項目逆天了：讓你租房更便宜，還有家的感覺(jué)》的消息刷屏的同時(shí)，部分業(yè)內人士馬上提出了質(zhì)疑。

 

長(cháng)租公寓行業(yè)的領(lǐng)頭羊南京未來(lái)域創(chuàng )始人王宇對i黑馬記者就此僅做”呵呵，長(cháng)租公寓還是需要深耕細作的，對這件事只能說(shuō)樂(lè )觀(guān)其成“的表態(tài);寓見(jiàn)家連鎖公寓品牌創(chuàng )始人羅意撰文《說(shuō)說(shuō)雷軍一億元投資you+公寓的事兒》對原文提出了很多質(zhì)疑。羅意首先對文中“you+明年2萬(wàn)套房源，2016年房源數量刷新至10萬(wàn)套”的數字提出了質(zhì)疑，并表示“我上次聽(tīng)到這樣的數字是另一個(gè)行業(yè)的從業(yè)者兩年300萬(wàn)套房源的規劃，盡管當時(shí)有些咋舌，但終究人微言輕，內心掙扎掙扎也就作罷，權當他們只是需要加幾臺服務(wù)器擴充擴充帶寬就實(shí)現了”。

 

羅意同樣對you+的“年輕人社區”概念表示不看好，他認為“公寓行業(yè)其實(shí)早就存在，并非今年o2o的概念出來(lái)才應運而生的，高端的由酒店管理集團運營(yíng)的中短租公寓自不待言，就算是低端的公寓在北京也俯拾皆是，山西和福建的公寓投資者手上有幾千套房的就不在少數，所以，純粹拼房源數量，拼讓“年輕人住一起”的概念沒(méi)有太多價(jià)值”。

 

同樣持懷疑態(tài)度的還有優(yōu)客逸家創(chuàng )始人劉翔。27日當晚，劉翔寫(xiě)了一篇《雷軍的小米公寓真的能逆天嗎?》，文中提到“唯一感到擔心的就是YOU+不太注重產(chǎn)品標準化和回收期等財務(wù)指標，從商業(yè)角度看，不利于規?；l(fā)展，有點(diǎn)兒烏托邦。由于12年優(yōu)客做天使輪融資時(shí)見(jiàn)過(guò)一次雷軍和順為的投資團隊，當時(shí)被挑戰最多的就是規模問(wèn)題。所以聽(tīng)說(shuō)雷軍投了YOU+，會(huì )感到詫異。”

 

文中還提到“集中式公寓便于管理，運營(yíng)效率肯定比優(yōu)客逸家目前做的分布式公寓要好。優(yōu)客逸家在2012年初也針對集中公寓模式做過(guò)調研和探索，發(fā)現在成都這類(lèi)二線(xiàn)城市租金水平下(物業(yè)成本高、租金水平低)，做年輕人消費得起的集中式長(cháng)租公寓，只能實(shí)現負毛利，且不會(huì )發(fā)生明顯的邊際成本遞減效應。當然，用產(chǎn)權存在問(wèn)題的物業(yè)，比如村集體的小產(chǎn)權房、倉庫等，或者賄賂關(guān)鍵人拿到離譜低價(jià)的物業(yè)，以此實(shí)現低成本，是沒(méi)有問(wèn)題的。優(yōu)客逸家要做的，是可以規?；瘡椭频年?yáng)光業(yè)務(wù)，所以我們很遺憾地在成都暫時(shí)放棄了做集中式公寓的想法。當下北京、上海等一線(xiàn)城市的租金水平已經(jīng)可以支撐集中式長(cháng)租公寓業(yè)態(tài)，所以我們看到，YOU+在展望未來(lái)宏圖時(shí)，也只提到了一線(xiàn)城市。不過(guò)用2年做到10萬(wàn)套的宣言，確實(shí)還是讓我替YOU+捏把汗。”

 

公寓長(cháng)租行業(yè)究竟有哪些坑?

 

羅意作為行業(yè)從業(yè)者，基于北京市場(chǎng)房地產(chǎn)的情況在《說(shuō)說(shuō)雷軍一億元投資you+公寓的事兒》一文中提到了在這個(gè)行業(yè)創(chuàng )業(yè)可能遇到的諸多問(wèn)題：

 

“第一、拿房的困境，尤其是集中式公寓的拿房困境。目前我們的模式是拿商業(yè)地產(chǎn)去做民房出租的買(mǎi)賣(mài)，從價(jià)值序列上來(lái)說(shuō)是倒掛的，北京現在2.5元/天*平米以下的項目還有多少，今后兩三年又會(huì )以什么樣的頻率出來(lái)，對于嗷嗷待哺的快捷酒店和經(jīng)濟型服務(wù)式住宅兩個(gè)行業(yè)龐大的項目需求來(lái)說(shuō)是否夠用，是否因供需不平衡會(huì )進(jìn)一步抬高我們的物業(yè)成本?就算是2.5元/天*平米，我們有多少利潤可言?

 

第二、行業(yè)的供應鏈困境。從客戶(hù)的真實(shí)需求出發(fā)，要做什么樣的產(chǎn)品?從哪里組織到便宜的錢(qián)?從哪里弄到便宜的房子?通過(guò)什么形式工程造價(jià)能控制住?如何買(mǎi)到高性?xún)r(jià)比的家具和家電?通過(guò)什么便宜可靠的渠道把客戶(hù)招進(jìn)來(lái)?這些都是問(wèn)題，是我們這一批從業(yè)者的責任。

 

第三、行業(yè)人才的困境。租房行業(yè)的產(chǎn)品升級是一個(gè)大趨勢，是一個(gè)會(huì )持續十年甚至二十年的“消費運動(dòng)”，就像當年快捷酒店的“黃金十年”一樣。我們行業(yè)人才來(lái)自于幾個(gè)方面，有二房東，有中介從業(yè)人員，有酒店從業(yè)人員，有o2o的空降兵，有投資圈的朋友，我相信也會(huì )有物業(yè)背景的人士加盟進(jìn)來(lái)。但是一個(gè)行業(yè)要形成人才梯隊，要形成人才構成的專(zhuān)業(yè)性都需要時(shí)間，不是在電腦上畫(huà)幾個(gè)圈圈就能解決的。

 

其實(shí)，一個(gè)行業(yè)從興起到成熟需要滿(mǎn)足的條件體現在方方面面，還包括市場(chǎng)的接受程度，和傳統行業(yè)的博弈，以及從業(yè)人員內部發(fā)展思路的爭論和探索等等。”

 

 

總結：無(wú)疑，雷軍或劉洋的“線(xiàn)下創(chuàng )業(yè)社區”的夢(mèng)想并沒(méi)有那么容易實(shí)現，you+也會(huì )在這個(gè)過(guò)程中遇到諸多的問(wèn)題。但這個(gè)行業(yè)的變革已經(jīng)開(kāi)始，一個(gè)龐大的傳統行業(yè)將遭遇沖擊。從這一點(diǎn)而言，無(wú)論是作為創(chuàng )業(yè)者還是消費者，都是我們愿意看到的場(chǎng)景?！秳?chuàng )業(yè)家》&i黑馬也會(huì )繼續對這個(gè)行業(yè)保持觀(guān)察，為創(chuàng )業(yè)者帶來(lái)最內部的信息與分析。